各市、縣（市、區(qū)）自然資源局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、國動辦、稅務(wù)局、金融監(jiān)管分（支）局：

　　現(xiàn)將《關(guān)于持續(xù)解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導意見》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹執(zhí)行。

廣西壯族自治區(qū)自然資源廳

廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

廣西壯族自治區(qū)國防動員辦公室國家稅務(wù)總局

廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局

國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局

2025年1月27日

關(guān)于持續(xù)解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導意見

　　為持續(xù)解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，維護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)益，依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）精神，結(jié)合我區(qū)實際提出如下意見：

　　一、關(guān)于解決國有企事業(yè)單位因改組、改制、合并和兼并等原因造成申請主體不清的問題

　　因改組、改制、合并和兼并等原因無法申請辦理不動產(chǎn)登記的，由其國有資產(chǎn)管理部門或企事業(yè)單位上級主管單位進行申請主體認定，出具認定意見后，可向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請。經(jīng)公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，按要求辦理不動產(chǎn)登記。

　　二、關(guān)于解決開發(fā)建設(shè)單位不配合或法定負責人失聯(lián)造成登記主體缺失的問題

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，商品住宅小區(qū)業(yè)主已辦理《房屋所有權(quán)證》，但原開發(fā)建設(shè)單位不配合提交《國有土地使用證》或其他原因造成登記權(quán)利主體缺失，致使業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，可由現(xiàn)權(quán)利人單方申請辦理不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理登記時依法作廢原《國有土地使用證》。對已建成入住的，原開發(fā)建設(shè)單位不配合辦理房屋首次登記，致使業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記的，經(jīng)住宅小區(qū)三分之二以上的業(yè)主代表同意后，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，由業(yè)主單方申請辦理不動產(chǎn)首次登記和轉(zhuǎn)移登記。

　　開發(fā)建設(shè)單位未注銷或滅失，因法定負責人失聯(lián)造成不動產(chǎn)登記申請主體缺失的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（不少于60個工作日）無異議或異議不成立的，可由市、縣（市、區(qū)）人民政府指定申請主體或小區(qū)三分之二以上的業(yè)主代表作為主體申請辦理不動產(chǎn)首次登記和轉(zhuǎn)移登記。

　　國有土地上已出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等房屋涉及同類問題的，參照本項規(guī)定執(zhí)行。

　　三、關(guān)于解決國有土地建設(shè)項目已辦理房屋所有權(quán)登記、無土地權(quán)屬來源的問題

　　在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，且在國有土地上已建成使用的不動產(chǎn)，已辦理房屋所有權(quán)登記、無土地權(quán)屬來源的，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無權(quán)屬爭議的，不再補辦國有劃撥用地手續(xù)，直接按國有劃撥性質(zhì)辦理不動產(chǎn)登記；1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后、在依法征收為國有建設(shè)用地上已建成使用的不動產(chǎn)，已辦理房屋所有權(quán)登記、無土地權(quán)屬來源的，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無權(quán)屬爭議的，報經(jīng)縣級以上人民政府同意，按現(xiàn)狀核發(fā)國有建設(shè)用地劃撥決定書或補辦協(xié)議出讓手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)登記。

　　四、關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，黨政機關(guān)、國有企事業(yè)單位無土地和房屋權(quán)屬來源的問題

　　在符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》關(guān)于國有土地認定的情況下，對在國有土地上已建成且無權(quán)屬爭議、無土地和房屋權(quán)屬來源的不動產(chǎn)，由土地、房屋使用單位或國有資產(chǎn)管理部門提出申請，并提交土地、房屋使用單位和國有資產(chǎn)管理部門出具蓋章確認的不動產(chǎn)權(quán)屬來源和無爭議的說明函，及房屋符合質(zhì)量安全相關(guān)材料，經(jīng)公告（不少于30個工作日，涉及國家秘密的除外）無異議或異議不成立的，由市、縣（市、區(qū)）自然資源局按現(xiàn)狀出具認定和核實意見，報經(jīng)縣級以上人民政府同意，先按國有劃撥性質(zhì)直接登記至使用單位或國有資產(chǎn)管理部門名下。

　　五、關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行前，國有建設(shè)用地上獨棟居民樓土地權(quán)屬來源不全的問題

　　國有建設(shè)用地上已建成使用的城鎮(zhèn)獨棟居民樓，無土地權(quán)屬來源、無權(quán)屬爭議、未辦理房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局審核，符合要求的，報經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府同意后，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立的，可按國有劃撥性質(zhì)直接辦理不動產(chǎn)登記或按協(xié)議出讓方式補辦用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。

　　六、關(guān)于解決1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后，國有建設(shè)用地項目無土地權(quán)屬來源的問題

　　對用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，地類在第一次、第二次全國土地調(diào)查成果，以及第三次全國國土調(diào)查成果均認定為建設(shè)用地，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并落實到位、且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的前提下，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無權(quán)屬爭議的，報經(jīng)縣級以上人民政府同意，按項目建設(shè)時的政策規(guī)定補辦供地手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)登記。

　　對用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間，在符合用地行為發(fā)生時的土地利用總體規(guī)劃，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，地類在第二次全國土地調(diào)查成果與第三次全國國土調(diào)查成果均認定為建設(shè)用地的，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并落實到位、且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的前提下，經(jīng)依法查處后，按照現(xiàn)狀地類依法依規(guī)補辦土地征收手續(xù)并按項目建設(shè)時的政策規(guī)定完善供地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。

　　對用地行為發(fā)生在2009年12月31日之后的，經(jīng)依法查處后，依法依規(guī)補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)并按項目建設(shè)時的政策規(guī)定完善供地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。

　　在1987年《中華人民共和國土地管理法》施行后至2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）實施前，違規(guī)用地建成的房屋（“小產(chǎn)權(quán)房”除外）且未辦理房屋所有權(quán)登記的，期間市、縣（市、區(qū)）人民政府已組織有關(guān)部門依法作出處理并已補辦用地手續(xù)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)依法處理的證明材料辦理不動產(chǎn)登記。未依法作出處理的，可由市、縣（市、區(qū)）人民政府按照本項第一、第二款規(guī)定完善用地等手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。

　　七、關(guān)于解決原國有建設(shè)用地土地使用權(quán)登記用途與現(xiàn)行用地分類不一致的問題

　　因原國有建設(shè)用地土地使用權(quán)登記用途與現(xiàn)行用地分類不一致無法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押等登記的，由市、縣（市、區(qū)）自然資源局核實，并按照《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》出具用途核實意見。與原批準用途用地性質(zhì)一致的，按核實意見辦理不動產(chǎn)登記；與原批準用途用地性質(zhì)不一致的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，按有關(guān)規(guī)定辦理改變土地用途手續(xù)后再辦理不動產(chǎn)登記。

　　八、關(guān)于解決建設(shè)用地批準或登記用途與第三次全國國土調(diào)查成果調(diào)查地類不一致的問題

　　對于已依法取得建設(shè)用地批準手續(xù)，但未辦理不動產(chǎn)登記或原已依法辦理《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》《不動產(chǎn)權(quán)證書》的建設(shè)用地，第三次全國國土調(diào)查成果調(diào)查地類為非建設(shè)用地，或在建設(shè)用地依法批復(fù)后被誤劃入永久基本農(nóng)田的，其不動產(chǎn)權(quán)利人提出申請辦理不動產(chǎn)首次、轉(zhuǎn)移等登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)按建設(shè)用地用途予以辦理。

　　九、關(guān)于解決國有土地上建設(shè)項目用地實際使用范圍超出供應(yīng)地塊范圍的問題

　　國有土地上建設(shè)項目用地實際使用范圍超出供應(yīng)地塊范圍、地上房屋已經(jīng)出售且購房合同已備案的，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立，按照本意見第六項相關(guān)規(guī)定補辦用地手續(xù)，再辦理不動產(chǎn)登記。

　　十、關(guān)于解決未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實的問題

　　對于國有建設(shè)用地上已建成并投入使用的建設(shè)項目，按規(guī)定能夠補辦規(guī)劃核實手續(xù)的，應(yīng)當依法依規(guī)補辦相關(guān)規(guī)劃核實手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記；對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府同意后，市、縣（市、區(qū)）自然資源局按現(xiàn)狀出具認定或核實意見；對違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定的項目，在符合國土空間規(guī)劃、建筑質(zhì)量安全和消防安全的前提下并依法查處到位后，報經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府批準，市、縣（市、區(qū)）自然資源局可按現(xiàn)狀出具認定或核實意見；建設(shè)項目部分符合規(guī)劃的，市、縣（市、區(qū)）自然資源局可以對符合規(guī)劃的部分先行核實，并出具規(guī)劃核實意見。

　　十一、關(guān)于解決國有土地上項目建設(shè)工程竣工手續(xù)、消防手續(xù)和人防手續(xù)缺失導致無法竣工驗收備案的問題

　　對于因未辦理施工許可和監(jiān)督注冊手續(xù)或上述手續(xù)不全導致無法進行工程竣工驗收備案的，可由項目建設(shè)單位或縣級以上人民政府指定的單位委托具有房屋質(zhì)量安全檢測鑒定相應(yīng)資質(zhì)的第三方機構(gòu)對房屋安全和使用功能進行檢測鑒定。經(jīng)檢測鑒定房屋主要使用功能符合設(shè)計要求和國家強制性標準，且房屋結(jié)構(gòu)安全的，鑒定報告可作為房屋竣工驗收的主要依據(jù)資料，經(jīng)公告（不少于30個工作日）無異議或異議不成立，建設(shè)單位或縣級以上人民政府指定的單位可據(jù)此向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。

　　對于資料缺失、確實無法滿足國家建設(shè)工程消防技術(shù)標準的，項目開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按要求完成整改并組織評估，經(jīng)滿足消防安全條件評估后，報經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府批復(fù)同意使用再辦理不動產(chǎn)登記。

　　對于已修建防空地下室但人防審批手續(xù)不完善的項目，可由建設(shè)單位委托具備合法資質(zhì)的測繪單位和人防工程檢測機構(gòu)對防空地下室面積和質(zhì)量進行測繪和檢測，并出具相應(yīng)測繪和檢測報告，測繪和檢測結(jié)果符合國家和自治區(qū)規(guī)定的，測繪和檢測報告可作為辦理人防工程竣工驗收備案手續(xù)替代材料；對于測繪和檢測不合格的，由建設(shè)單位按照開工時防空地下室的應(yīng)建面積計算規(guī)則，到項目屬地人防主管部門辦理依法繳納防空地下室易地建設(shè)費手續(xù)，易地建設(shè)費繳納證明材料可作為辦理人防工程竣工驗收備案手續(xù)替代材料。

　　十二、關(guān)于解決項目跨宗地建設(shè)和分割、合并辦證的問題

　　跨宗的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及規(guī)劃條件一致且屬同一權(quán)利人的，由權(quán)利人提出申請，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局按房屋實際占地情況重新調(diào)整宗地范圍并出具意見后，直接辦理不動產(chǎn)登記；調(diào)整后合并的宗地土地使用期限不一致的，以相應(yīng)宗地加權(quán)平均值設(shè)定年限或以主體建筑所在宗地使用年限確定，也可補繳土地出讓價款后按合宗前最高的宗地剩余年限確定，調(diào)整后宗地的使用權(quán)起始日期以最早一宗地的起始日期起算；合并的宗地權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途不一致的，應(yīng)先完善相關(guān)手續(xù)，統(tǒng)一宗地各類性質(zhì)后再行辦理不動產(chǎn)登記。

　　跨宗的宗地權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途及規(guī)劃條件一致，但分屬不同權(quán)利人的，需征求其他權(quán)利人同意并形成書面意見，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局按房屋實際占地情況重新確定宗地范圍出具意見，如權(quán)利人權(quán)屬份額發(fā)生變化的，雙方申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；權(quán)利人權(quán)屬份額沒有發(fā)生變化的，雙方申請不動產(chǎn)變更登記。

　　項目已辦理規(guī)劃驗收的，在不改變建筑功能僅對內(nèi)部進行分割使用的情況下，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）自然資源局出具同意調(diào)整的意見后，可直接辦理分割變更登記手續(xù)，但分割不動產(chǎn)應(yīng)滿足國家關(guān)于不動產(chǎn)單元設(shè)定的要求，禁止以虛擬或劃線分割的方式對房屋單元進行分割；分割涉及變更消防、公共安全等情況的，應(yīng)經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準后再辦理變更登記。

　　十三、關(guān)于解決不動產(chǎn)因抵押原因無法辦理登記的問題

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，購房人已辦理房屋所有權(quán)登記或已取得購房合同備案，但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設(shè)單位并處于抵押狀態(tài)，購房人申請辦理不動產(chǎn)登記的，經(jīng)抵押人與金融機構(gòu)等抵押權(quán)人協(xié)商一致或由不動產(chǎn)登記機構(gòu)書面告知抵押人、抵押權(quán)人有關(guān)土地、房屋原分散登記情況和“房地一體”登記要求并取得抵押權(quán)人同意后，辦理不動產(chǎn)登記，并在登記簿注明抵押狀況，原抵押權(quán)不發(fā)生改變。購房人與開發(fā)建設(shè)單位另有約定的，按照其約定。

　　十四、關(guān)于解決不動產(chǎn)因查封原因無法辦理登記的問題

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，購房人原已辦理房屋所有權(quán)登記，但土地使用權(quán)仍登記為開發(fā)建設(shè)單位并處于查封狀態(tài)，由購房人向查封法院提起執(zhí)行異議，經(jīng)法院同意，可先行為購房人辦理不動產(chǎn)登記。

　　十五、關(guān)于解決危舊房改住房改造項目因欠繳土地出讓價款無法辦理不動產(chǎn)登記的問題

　　對于2019年2月26日前已完成規(guī)劃核實和竣工驗收，并已交付入住的危舊房改住房改造項目，因開發(fā)建設(shè)單位未按土地出讓合同約定繳清土地出讓價款，無法辦理不動產(chǎn)登記的，可報經(jīng)屬地市、縣（市、區(qū)）人民政府同意，按照“證繳分離”的原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款的同時，可為項目辦理確認和不動產(chǎn)首次登記，并為已按照項目審計報告所確定價格繳納全部購房款的單戶辦理分戶確認和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　各級各有關(guān)部門要提高政治站位，加強組織領(lǐng)導，壓實主體責任，強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按照“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實”“缺什么補什么、誰審批誰負責”“先稅后證”原則，加快推動問題化解，切實為群眾辦實事、解難題。

　　本意見自印發(fā)之日起施行，有效期5年。2021年8月10日后新增不動產(chǎn)登記問題不適用于本意見。涉及欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費、開發(fā)建設(shè)單位滅失、項目供地手續(xù)不完善等問題，按照自然資發(fā)〔2021〕1號文件執(zhí)行。期間國家政策如有新的規(guī)定，以新的規(guī)定為準。