編者按

　　黨的二十大對全面推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略作出部署，明確要求“深化農(nóng)村土地制度改革，賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權(quán)益”。農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記是深化農(nóng)村土地制度改革的一項重要基礎性工作，是顯化和實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的重要舉措。近年來，各地按照中央部署，持續(xù)推進房地一體宅基地確權(quán)登記頒證，取得積極進展。我們將陸續(xù)推出相關做法經(jīng)驗，供各地參考借鑒。

　　規(guī)范開展房地一體宅基地確權(quán)登記頒證，對于依法保護農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益、夯實農(nóng)村土地制度改革基礎、推進美麗鄉(xiāng)村建設具有十分重要的意義。經(jīng)過近10年的試點和推廣，江蘇省南京市農(nóng)村房地一體宅基地地籍調(diào)查已實現(xiàn)全覆蓋，確權(quán)登記頒證基本完成，實現(xiàn)“應登盡登、應發(fā)盡發(fā)”，登記數(shù)據(jù)成果全部匯交國家級不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。南京以政府組織“總登記”形式開展的農(nóng)村房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作，為農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入提供了切實的產(chǎn)權(quán)保障。

　　房地一體宅基地確權(quán)登記基本完成

　　早在2014年10月，南京就在六合區(qū)橫梁街道黃中社區(qū)開展農(nóng)村不動產(chǎn)登記試點，拉開了全市農(nóng)村房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作的序幕。2015年，在黃中社區(qū)發(fā)出全市第一批農(nóng)房和宅基地不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　試點期間，南京市規(guī)劃和自然資源局按照“統(tǒng)一調(diào)查規(guī)范、統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準、統(tǒng)一軟件平臺、統(tǒng)一政策口徑、統(tǒng)一檔案管理”的方式，實現(xiàn)農(nóng)房統(tǒng)一登記工作的規(guī)范化、標準化、制度化體系建設。

　　從試點到全面推開，南京統(tǒng)籌升級改造農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、資料查詢系統(tǒng)，并構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的不動產(chǎn)檔案管理體系，依托數(shù)字化改革探索相關登記業(yè)務網(wǎng)上申請、現(xiàn)場核驗“最多跑一次”及全程網(wǎng)辦。

　　到2021年下半年，六合區(qū)基本完成登記發(fā)證工作任務，發(fā)證率位居全省第一。全市層面也基本完成“總登記”目標任務。

　　破解歷史遺留問題導致的“確權(quán)難”

　　在房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作中，南京構(gòu)建了市、區(qū)、鎮(zhèn)街、村居、村民小組五級聯(lián)動、左右協(xié)調(diào)、高效運轉(zhuǎn)的工作機制。各區(qū)成立工作領導小組，由區(qū)主要領導擔任組長，各相關部門、鎮(zhèn)街主要負責人為成員，將工作要求貫徹到村，調(diào)動村組力量參與。期間，南京局深入各區(qū)實地調(diào)研，組織現(xiàn)場觀摩會、推進會，持續(xù)開展督促指導，約談工作進展滯后的分局負責人。

　　2019年，南京市政府召開專題會議研究農(nóng)村不動產(chǎn)地籍調(diào)查和登記發(fā)證工作，南京局連續(xù)3年將農(nóng)村房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作列入全局工作任務要點。針對這項工作遭遇的復雜歷史遺留問題，南京堅守法規(guī)，打破常規(guī)，以“四個一”策略尋求破解之道。

　　——用一套確權(quán)政策解決棘手難題。以六合區(qū)為例。針對調(diào)查發(fā)現(xiàn)的面積超標、審批手續(xù)不全、分戶意愿強烈等矛盾和問題，該區(qū)分類給出處理意見。如，對于宅基地和房屋實際面積超出原證載（或批準）面積，但在規(guī)定面積標準內(nèi)的，經(jīng)確認按實際面積登記；宅基地和房屋面積超過規(guī)定標準的，按規(guī)定面積確認登記，超出部分不予確認。

　　——用一張“三級確認表”找到權(quán)源依據(jù)。針對歷史遺留問題導致的“確權(quán)難”，南京探索由農(nóng)房宅基地權(quán)利人申請，村民小組認可、村（居）初審、鎮(zhèn)（街）審定的“三級確認”模式，保障無權(quán)源材料的農(nóng)戶及規(guī)劃居住區(qū)外農(nóng)戶的基本權(quán)益，在操作上符合村民自治原則，并盡量簡化程序、縮短周期。

　　——用一份人民調(diào)解協(xié)議書高效調(diào)處家庭內(nèi)部糾紛。南京在房地一體宅基地確權(quán)登記頒證中，以人民調(diào)解協(xié)議書替代傳統(tǒng)的司法公證，由權(quán)利人自愿申請，簡便有效，且減輕了農(nóng)戶的經(jīng)濟負擔。在司法部門指導下，由各鎮(zhèn)（街）司法所和村（居）委會具體實施。涉及家庭成員內(nèi)部利益分配的，以戶為單位的家庭成員如能自行達成一致意見，由家庭全部成員共同簽訂協(xié)議書，村（居）委會進行見證；不能自行達成一致意見的，可申請由村（居）組織協(xié)調(diào)，鎮(zhèn)（街）司法所進行調(diào)解。

　　——用一種“二房二地”記載模式破面積難題。房屋建設時沒有超標，但其后幾十年間反復翻建、加建的部分，在實踐中存在未經(jīng)審批的情況。針對這類受時間、地緣因素形成的歷史遺留問題，南京以“二房二地”記載模式予以破解：宅基地使用實際面積和房屋的實際面積如超出審批規(guī)定的標準，登記時在證書權(quán)利其他狀況欄記載兩組面積數(shù)據(jù)，即：宅基地使用和房屋的實際面積，以及宅基地使用和房屋的確權(quán)登記面積。該模式的運用，化解了宅基地和房屋面積的意見分歧，同時固化了宅基地使用范圍和面積。

　　在頒證階段重視登記質(zhì)量復核

　　對于頒證階段的各類問題，南京分門別類查找原因、對癥施策，將“發(fā)證到手”作為復核不動產(chǎn)登記質(zhì)量的重要手段，以群眾的滿意度檢查工作成效。

　　對已通知但群眾未領取的，南京局組織協(xié)調(diào)村委會配合，利用節(jié)假日等時間節(jié)點，及時將剩余不動產(chǎn)權(quán)證書發(fā)放到群眾手中。同時，該局在發(fā)證環(huán)節(jié)開展登記工作回頭看，完善地籍調(diào)查和登記預申請相關資料，對于之前資料不齊備的，查找問題源頭，爭取村民小組、村委會、鎮(zhèn)（街）協(xié)同增補，確保登記手續(xù)齊備、程序合法合規(guī)。對于確實部分占用耕地、不符合“一戶一宅”等情況，及時進行糾錯。

　　在全力將證書實際發(fā)到群眾手中的同時，南京局將發(fā)證臺賬作為抽查復核的基礎，讓臺賬如實反映全市“發(fā)證到手”的工作成效；對已發(fā)證但存在記錄缺失、聯(lián)系方式為空或姓名不匹配等情況的，進一步完善相關信息；對于其他原因未能發(fā)證到手的，建立臺賬資料，做到“宗宗有交代，問題可回溯”，解決一宗，注銷一宗。在登記過程中形成的各類成果、資料經(jīng)全面系統(tǒng)整理，由各分局統(tǒng)一接收掃描入庫。

　　推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記常態(tài)化

　　根據(jù)2023年10月《自然資源部關于持續(xù)推進農(nóng)村房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作的通知》相關要求，南京局正在通過組織“回頭看”“發(fā)證到手”檢查、督促資料歸檔等舉措鞏固總登記成果，通過制定標準化業(yè)務規(guī)范體系，推進“總登記”向常態(tài)化登記過渡。

　　為滿足“總登記”后其他類型登記需求，南京局印發(fā)關于常態(tài)化開展農(nóng)村宅基地房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記工作的實施方案和操作手冊，在“總登記”的基礎上，再造業(yè)務流程，建立日常農(nóng)房登記受理材料、收件要求、業(yè)務表單、業(yè)務流程、辦理時限等標準化業(yè)務體系。

　　南京局組織開展“回頭看、再梳理”行動，完善現(xiàn)有地籍調(diào)查及登記成果，摸清每一宗地實際狀況。特別是針對可能涉及的亂占耕地建房、超占國有土地建設或占用農(nóng)用地建房等情形，會同農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門，逐宗核實處理，保證“總登記”成果的準確性與合法性。

　　此外，南京以試點先行、先易后難的方式，有序推進房地一體宅基地確權(quán)登記頒證工作便民登記窗口設置，實現(xiàn)受理、發(fā)證一窗辦理。在2022年年底前的試點階段，每區(qū)選取1～2個鎮(zhèn)（街）開展常態(tài)化試點建設；2023年6月已在全市推廣。

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