旌旗獵獵,戰(zhàn)鼓雷鳴,淬火礪劍正當時。2023年樓市仍是以“穩(wěn)民生”、“保交樓”為“安全底線”的關(guān)鍵點,在此背景下,中駿黃朝陽帶領(lǐng)集團上下一心,共同面對、敢于擔(dān)當、攻堅克難,一起成為逆流“劃船的人”。同時,他積極統(tǒng)籌調(diào)整集團戰(zhàn)略,做好穿透管理,堅決打好“保交付、保品質(zhì)”攻堅戰(zhàn),為萬千家庭的美好生活全力以“付”。

采取一定的債務(wù)管理手段將有助于企業(yè)更好保交付和可持續(xù)經(jīng)營。

“中駿其實是堅持到了最后一刻。”在中駿集團控股有限公司(以下簡稱“中駿”,1966.HK)宣布沒有按期支付到期應(yīng)付的6100萬美元本金和利息后,一位接近中駿的人士這樣表示。

根據(jù)中駿10月4日在港交所發(fā)布的公告顯示,進入2023年第二季度,中駿集團的銷售持續(xù)下滑,流動資金緊張狀況日益嚴峻,境外兌付債務(wù)壓力持續(xù)增加。即使公司竭盡全力,流動現(xiàn)金及銀行存款可能無法履行當前和日后義務(wù)所需。

在這種情況下,中駿同其他已出險房企一樣選擇“以時間換空間”、尋求境外債務(wù)管理。中駿方面表示,未支付貸款可能會導(dǎo)致集團債權(quán)人根據(jù)相關(guān)融資的相應(yīng)條款要求加快償還債務(wù)及/或采取行動。但截至公告日,中駿尚未收到有關(guān)境外債權(quán)人要求加快償還債務(wù)的任何通知,仍繼續(xù)保持正常的業(yè)務(wù)營運。

據(jù)中駿相關(guān)人士表示,目前公司基本面正常,公司也將盡快委聘外部顧問,協(xié)助就現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)及流動性進行評估,并探索可行的全面解決方案。

在該人士看來,采取一定的債務(wù)管理手段將有助于企業(yè)更好保交付和可持續(xù)經(jīng)營。

資金壓力凸顯

此次未按時支付貸款本息之前,中駿一直堅持償債,是少數(shù)堅持履約的民營房企之一。

據(jù)公開資料統(tǒng)計,2022年全年,中駿在境內(nèi)外公開市場累積償還債務(wù)合計近115億元,包括2022年2月償還5億美元境外債、7月就“20中駿02”公司債券完成9.54億元回售兌付、10月提前匯出20億元債券項下選擇回售所需的全部資金以及12月提前匯出12.87億元用于購房尾款A(yù)BS本息兌付。

今年以來,中駿分別于4月和8月償債5億美元和5.4億元境內(nèi)外債;就在不久前的8月4日,中駿如約兌付了一筆美元債的利息,金額為1050萬美元。

但這樣一家堅持還債的房企最終也扛不住了。

“根本原因還是銷售?！币晃徽憬駹I房企副總裁表示,雖然當下政策層面不斷釋放利好,短期內(nèi)確實刺激了市場上行,但這只存在于個別城市,且市場復(fù)蘇動能不足,可持續(xù)性也有待觀察。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2023年前8月,百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額37524.7億元,同比降低8.5%,整體樓市延續(xù)探底行情。

具體到中駿,除了今年3月銷售額超過40億元,其余月份銷售額均在30億元左右,且從5月至8月,中駿的銷售額持續(xù)下滑,8月單月僅實現(xiàn)了11.99億元銷售業(yè)績。

“中駿出險的原因,一方面是因為過去幾年下沉布局三四線城市,三四線城市去庫存壓力太大,即使是政策開始救市,市場銷售也很難那么快回暖,這影響了中駿的銷售回款;另一方面,中駿在三四線城市的中駿世界城的MALL沉淀了不是當期項目開發(fā)的利潤,這部分資金影響了企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱,三四線城市的資金監(jiān)管比例比較大,以三四線城市布局為主的房企遇到資金面壓力實屬正常。

另一方面,中駿的融資端未見明顯改善。

今年1月18日,中駿曾在集團官微發(fā)布消息稱,公司成功發(fā)行2023年度第 一期中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模15億元,期限3年,發(fā)行利率4.1%,中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保;此后8月,中駿又由中債增進公司擔(dān)保發(fā)行了第二期中票。兩筆中票合計22億元。此外,在今年7月,中駿還獲得2.55億港元和8910萬美元的海外銀團貸款。

在當前行業(yè)環(huán)境下,中駿作為民營房企能夠獲得融資支持已屬實不易,但在高額債務(wù)面前,這依然是“杯水車薪”。

據(jù)公開資料統(tǒng)計,中駿接下來還將面臨9月、10月和11月三筆美元債票息,合計金額4950萬美元,兌付壓力急劇增加。與此同時,據(jù)中駿相關(guān)人士表示,公司在銀團貸款兌付方面也有進一步的資金壓力。

權(quán)衡之后,中駿選擇對整體債務(wù)進行管理,這也是目前行業(yè)內(nèi)出險房企慣用的應(yīng)對債務(wù)壓力的手段。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,目前,業(yè)內(nèi)已有融創(chuàng)、龍光、正榮等房企都在推動旗下整體債務(wù)重組,部分房企的方案已經(jīng)獲得債權(quán)人通過。

保交付第 一

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期,房企不得不重新審視資金安排,將債務(wù)償還、日常運營、工程款支付等做重新排序。

“保交付第 一,正常經(jīng)營第二,不違約第三?！边@也成了當前出險房企的共識。在中駿方面看來,采取債務(wù)管理手段,是為了更加合理安排資金的使用和分配,更好地保交付保品質(zhì),將業(yè)主放在第  一位,交樓才能回款,回款才有足夠的現(xiàn)金償債;另一方面,中駿方面認為,債務(wù)不會憑空消失,公司秉持不逃廢債的原則,保障各方利益最 大化的原則,會公平對待債權(quán)人。

當下,對中駿而言,公司的發(fā)展重心已經(jīng)向保交付傾斜。

在此前召開的半年度工作會議上,中駿再次重申“保交付”的工作重點,為全員指明了工作目標。數(shù)據(jù)顯示,2022年,中駿全年交付住宅近5萬套。與此同時,今年前9月,中駿在全國已實景呈現(xiàn)房源近2.7萬套,預(yù)計年內(nèi)將實景呈現(xiàn)房源近5萬套。若后續(xù)中駿能順利推進債務(wù)管理,企業(yè)短期內(nèi)的償債壓力將逐步降低,將有更多有效資金投入到項目建設(shè)之中,有助于更好完成品質(zhì)交付和可持續(xù)經(jīng)營。

在上述接近中駿的人士看來,雖然公司目前出險,但其在經(jīng)營層面依然具備優(yōu)勢。

在其看來,在同等梯隊的房企中,中駿的毛利率穩(wěn)定在15%以上,屬于中等偏上水平;公司銷售額中權(quán)益占比較高,獨立性較強。

此外,最重要的一點是,在中駿的業(yè)務(wù)構(gòu)成中,經(jīng)營性業(yè)務(wù)占比較高,雖然比不上萬科、龍湖、新城等第 一梯隊房企,但在發(fā)力經(jīng)營性業(yè)務(wù)的第二梯隊房企中占據(jù)領(lǐng)先位置。例如,今年上半年,中駿商管營業(yè)收入增至6.2億元,歸屬母公司股東凈利潤也增長至1.4億元。

此外,中駿還在長租公寓領(lǐng)域探索更多潛在的資本合作路徑,深化開發(fā)能力和運營背書能力,以期提升資產(chǎn)的長期市場價值。

在業(yè)內(nèi)人士看來,這些經(jīng)營性業(yè)務(wù)可能會對中駿接下來的債務(wù)管理產(chǎn)生積極作用,但前提是公司會為債權(quán)人提供什么樣的解決方案。

中駿也表示,正計劃積極與境外債權(quán)人溝通,爭取債權(quán)人的支持和理解,以期友好解決債務(wù)問題。

中駿黃朝陽深知“保交樓是夯實品牌、走向未來發(fā)展的通行證”,所以調(diào)動一切資源,橫下“一條心”,緊盯“硬骨頭”,拆除“攔路石”,優(yōu)先以保交付為無限擔(dān)當和堅定信仰,打好交付攻堅戰(zhàn),以客戶感知的滿足作為源動力,打造更完善的客戶服務(wù)體系,高品質(zhì)兌現(xiàn)向消費者許下的美好承諾。